[난생처음 내아파트 갖기] 확인

[난생처음 내아파트 갖기] 확인

 

[1] 집값을 깎자
* 급매 타이밍 노리기
- 공급은 많고, 수요는 적은시기, 부동산을 찾아가면 매수자가 왕

* 인근 대단지아파트 입주시점 노리기
- 대단지 분양시 청약에 당첨된 인근 주민이 입주시점에 기존 집을 팔아 잔금을 처리할 경우를 잡는다.
- 대단지 분양시 청약에 당첨된 인근 세입자들이 연장하지 않고 떠나 전세매물이 대거등장하여 전세가격이 하락한다. 급전세가 소화되지 못하면, 급매물이 출현한다.
- 대단지 분양시 청약에 당첨된 사람이 오지않고 세를 줄 경우 빨리 세입자를 구하기 위해 전세가격을 낮춘다. 세입자가 제때 구해지지 못하면 급매로 마이너스프리미엄으로 나온다.

* 급매 나올 집을 찾아 나서기
- '매도인이 팔고자 하는 이유를 알자.'

팔고자 하는 이유	대처
'이민' '아이교육을 위한 새학기에 맞춰 이사' '인근 분양받은 집의 입주시점' '세금문제' 등등	- 이와 같이 정해진 날짜 안에 매도해야 하는 상황이라면 가격협상에서 우위를 점할 수 있다. - 특히 부동산매수심리가 주춤한 상태라면 10%이상 내린 가격에도 계약할 수 있다.
'양도소득세' 때문에 급매	- 다주택자는 매년 1월1일~12월31일 기간 내 한채씩만 파는 전력을 택한다. - 그러다 보니 매년 연말이 되면 다음해 양도소득세 합산과세를 피하기위해 급매를 내놓기도 한다. - 당연히 급하게 처분하는 만큼 12월 31일 이전까지 잔금을 완료시킨다면 가격을 깎아준다.

* 6월 1일
- 매년 6월 1일은 보유세 납세일이다. 보유세는 국세에 해당하는 종합부동산세(종부세)와 지방세에 해당하는 재산세를 일컫는 말이다.
- 종부세는 1가구1주택 소유자의 경우 공시지가액 9억원이 넘는 주택에만 해당한다. 따라서 9억이 넘지 않으면 신경쓰지 않아도 된다.
- 재산세는 내 명의로 부동산을 보유할 때 내야 하는 세금이다. 그런데 이 기준이 우리가 일반적으로 생각하는 것과는 다르다.
- 기준일이 6월1일이기 때문에, 6월1일날 소유자로 바뀌고, 1~5월동안 소유하지 않았더라도, 1년치 재산세를 납부해야한다.
- 6월2일날 소유자가 바뀐다면, 매도자가 1년치 재산세를 납부한다.
- 세금부과기준일은 잔금일과 등기일중 빠른날을 기준으로 한다. 즉 등기가 6월2일날 바뀌어도 1일날 잔금을 치뤘으면 매수자가 재산세를 납부한다.
- 매도인이 갑자기 계약을 5월말까지 완료하고 싶다고 한다면 재산세 때문일 수 있다.

* 중개수수료 법정한도
- 중개수수료 계산방법 = 거래금액 * 요율
- 매매

거래금액	상한요율	한도금액	비고
5000만원미만	0.6%	25만원	부가가치세 별도
5000~2억원미만	0.5%	80만원
2~6억원미만	0.4%	없음

- 임대차

거래금액	상한요율	한도금액	비고
5000만원미만	0.5%	20만원	부가가치세 별도
5000~2억원미만	0.4%	30만원
2~6억원미만	0.3%	없음

부가가치세	- 중개수수료에 부가가치세 10%를 더 내라고 하는곳은 일반과세사업자로 연매출 4800만원 이상인 곳이다. 부가가치세를 내지 않는 곳은 간이과세자로 10% 추과금을 내지 않아도 된다. 즉 간이과세자로 분류되어있는 부동산이 손님입장에서 더 이득이다. - 중개수수료는 필요경비로 포함되어, 그 금액만큼 양도차익을 줄일 수 있다. - 중개수수료는 연말소득공제도 가능하기 때문에 현금영수증을 챙겨두자.
법무사	- 기본적으로 부동산 매매당사자, 등기부등본, 매매계약서를 확인한다. - 등기부등본상 근저당이 잡혀있다면, 대출금액을 해댱 은행에 완납하고 말소등기까지 정리해준다. - 매수인 권리를 위임받아 취등록세 등 세금을 대납하고 등기신청서 작성 및 접수를 해주기도 한다.

 

[2] 체크포인트
* 시세
1. 네이버시세, KB시세, 국토부 실거래가 -> 과거시세
- 아파트 가격흐름을 파악하는데 중요함. 과거에 비해 아파트 가격이 지금 어떤지 확인.
2. 네이버매물 -> 매도인이 기대하는 미래 시세
- 현재 매도인 심리 가늠. 1번 시세대비 가격이 상승한 매물만 올라와 있으면 매도인우세시장(가격 깎기 힘든 시장), 가격이 같거나 낮게 형성되어있다면 매수인우세시장(가격 깎기 쉬운 시장)
3. 공인중개사에게 알아본 가격 -> 매도인과 매수인의 거래를 일으키는 시세
- 매수인과 매도인 양쪽사정과 가장 최근의 실거래가격을 알고있음.

* 공인중개사 자격여부 확인
1. 씨리얼 부동산(온나라부동산정보) 검색 > 부동산민원 > 부동산중개업조회 클릭
2. 확인하고 싶은 부동산 상호명 입력
3. 공인중개사 이름과 사진 확인
4. 공인중개사 과실로 손해가 발생하였을 경우 보상받을수 있는 '보증보험유무' 확인

* 매도인 확인사항 (중요!)
- 대리인이 올경우 (실소유자 동의 없이 몰래 집을 팔러 나오는 경우 존재)

1. 신분증 진위여부 확인	- 주민등록증 진위여부 확인 : 전화 1382 혹은 민원24 - 원전면허증 진위여부 확인 : 도로교통공단
2. 대리인 계약 (가장 많이 사기당하는 부분이니 꼭 확인)	- 실제 소유자의 매도의사 여부 통화 확인 (통화 시 계약조건 녹음해두기)  - 소유자 인감증명서가 첨부된 위임장 확인  - 대리인 인감증명서 및 신분증 확인  - 계약금과 잔금은 등기부상 소유주의 계좌로 이체

* 등기부등본확인
- 등기부등본 = 등기사항전부증명서
- 계약금 보내기 전, 중도금 보내기 전, 잔금 보내기 전 최소 3번이상 확인해야하는 문서
1. 사이트에서 등기부등본열람을 검색 > 대법원 인터넷등기소 사이트
2. '열람하기'를 클릭하고 해당 주소를 입력.
3. 부동산소재지번을 확인한 후 아래의 '선택'을 클릭
- 크게 표제부, 갑구, 을구 로 나뉘어 있다.

표제부	- 해당 부동산의 겉모습 - 해당 부동산 주소, 면적, 구조, 층주 등이 나와있음 - 매매계약서에 표기된 물건지 주소와 등기부등본에 표기된 주소 일치 여부 확인 (다를경우 반드시 수정을 요구)
갑구	- 부동산 소유권 사항들이 기록 - 부동산의 실소유자 확인 - 소유권에 관련된 문제 확인 가능 - 가장 마지막 부분의 현재 소유자 확인, 공유자지분 확인, 가압류, 가등기, 가처분 확인 - 공유자가 존재한다면 그들도 매매계약에 동의하고 있는지 전원 확인 (간혹 공유자 동의 없이, 전체 지분에 대한 거짓 계약을 맺은 후 돈을 들고 잠적하는 경우가 존재)
을구	- 소유권 이외 권리 확인 가능 - 이집을 담보로 얼마의 빚이 있는지 확인 '근저당권' ('소유권이전시 말소한다'는 조건만 달아 놓으면 큰 문제 없음)

* 임장
- 임장 = 어떤 일이나 문제가 일너난 현장에 나옴 = 내가 매입할 부동산 주변을 구석구석 관찰하는 것
- 3~4번 둘러보는 것이 최선
- 데이트 투어(주말에 한번) -> 온종일 투어(하루 휴가내고 평일에 한번) -> 밤길 투어(퇴근한 후 밤길 투어) -> 마무리
- 낮에는 편의성 위주, 밤에는 안전성 위주로 관찰

* 임장 단계와 시간표

시간	데이트투어(주말)	온종일투어(평일)	밤길투어(주말)
8~10		출근길 풍경
10~12	동네한바퀴	전체적 입지
12~14	맛집	점심시간
14~16	카페	아파트외부
16~18	백화점	부동산방문(아파트내부)
18~20	영화관	퇴근길 풍경
20~22			밤길
22~23			밤길

* 데이트 투어
- 지역의 첫인상을 판단
- 데이트 코스 짜듯 밥-영화-백화점쇼핑-카페 등의 일정을 짜고 간다.
- 한두시간 먼저 도착해서 생각해둔 아파트 인근을 가볍게 돌아다녀 보자. 주말풍경, 주민동선 등을 관찰한다. 자연스레 볼거리, 먹거리, 즐길거리를 파악하게 된다. 정말 살기 싫은 동네라면 바로 느낌이 온다.

* 온종일 투어
- 데이트투어에서 첫인상이 좋을경우 하는 다음단계
- 출근시간부터 퇴근시간까지 관찰

시간	할일
오전 7~8시 (출근시간)	- 출근시간대 직장인을 살펴본다. - 아파트단지에서 어떤 동선으로 지하철역까지 이동하고, 역이 얼마나 붐비는지 확인. 실제 지하철에 탑승해서 직장까지 이동해본다. (역 혼잡도 파악하여 급행열차 활용 가능 유무)
오전 9~11시 (전체적입지)	- 출근시간후 한산할 때 인근 공원과 다양한 편의시설을 확인한다. - 주민센터, 우체국, 구청, 시청 등 관공서를 둘러보고, 은행, 대형마트, 병원도 방문한다. - 주말에 둘러봤던 상권을 다시 찾아가 한산한 모습도 둘러본다. - 집주변 어린이집, 유치원, 초등학교, 학원가는 어디에 있는지, 위험한 도로를 건너야하는지 등 확인 - 지하철을 제외한 교통도 확인
11~13시 (점심시간)	- 맛집을 찾아 점심 먹고, 카페나 공원에서 점심시간 풍경을 살펴본다.
13~14시 (아파트 외부 살펴보기)	- 부동산 방문전 아파트 외부, 특히 편의시설 확인. - 버스정류소와 인접한 동, 대로변과 인접한 동을 기록한다. - 낮에 일조권침해를 받는 동도 기록. (실제 남향이여도 옆동, 앞동 등에 가려서 일조권침해를 받는 동이 많다) - 또한 소음, 먼지, 벌레 등의 피해를 입는 저층도 기록한다.
14~17시 (부동산방문)	- 원하는 가격대, 평형, 층수 등을 말한다. - 부동산은 최소 2곳 이상 방문한다. 한번은 아파트단지 내 위치한 부동산(해당 아파트에 대한 장점), 한번은 건너편 타아파트단지 내 부동산(해당 아파트에 대한 단점) - 집방문시 보통 10분정도 볼 수 있기 때문에, 수리, 교체 비용이 드는곳을 먼저 본다. - 누수확인(욕실주변, 베란다 배수관근처) - 욕실 변기물을 내려 새는곳이 있는지 확인 - 일조권, 조망권도 확인. 대낮에도 전등을 모두 켜놔야 하는지 - 베란다 창문 열어 조망권 확인 (혐오시설 없는지 확인) (바로 앞에 상가건물이 있다면 밤늦은 시간까지 조명, 소음 등으로 스트레스 받을수 있음) - 거실크기와 폭 (쇼파와 TV거리 충분한지), 창밖에서 집안을 들여다 볼 수있는 옆동과 앞동 확인, 결로, 곰팡이, 소음(대로변, 주차장) 등 확인

* 밤길투어
- 지하철역에서 아파트단지까지, 주변학원가에서 아파트단지까지 밤거리 확인
- 주차장부터 집까지 동선도 확인

* 정리
- 투어후 정보들을 한 장으로 정리해서 남겨둔다. 한지역만 살펴보는 것이 아니라, 여러지역을 비교해야기에 정리는 필수
- 선호하는 가게, 역에서 실제 아파트단지까지의 도보시간, 차량소음정도, 인근에 위치한 학교와 병원, 공원, 마트, 백화점 등 표시
- 역전세, 깡통전세 대비
** 역전세 : 2년전 계약한 전세가격보다 갱신해야 할 전세가격이 낮아짐.
** 깡통전세 : 집주인 담보대출과 세입자 전세보증금이 집의 매매가격을 웃돔
- '부동산지인'사이트에서 '수요/공급-지역'을 선택하면 해당지역 필요수요량 대비 공급량을 알수 있다.
- 수요량(선그래프)와 공급량(막대그래프)의 차이가 클수록 전세가 하락은 물론, 역전세 발생가능성이 높아진다.