[월급쟁이 부자로 은퇴하라] 정리

[월급쟁이 부자로 은퇴하라] 정리

너나위 지음

1. Why
* 돈은 흔해진다
- 대출로 인해 시중에는 실제 풀린 돈의 금액보다 더 많은 금액이 돌아다니고 있다. 즉 통화량은 계속 증가한다.
- 통화량 증가 -> 돈의 가치 하락

 

* 월급은 오르지 않는다
- 자본주의 3주체 : 정부, 기업, 가계
- 시간이 지날수록 정부(세금)와 기업이 가져가는 퍼센트는 늘고, 가계가 가져가는 퍼센트는 준다. (참고 : 국회예산정책처)

 

* 나의 경제력과 경제 지수 체크리스트

순번	세부항목	O	X
1	나는 나의 현재 소득과 지출 내역을 명확하게 파악하고 있다.
2	나는 일생 동안 나에게 일어날 재정적 사건(결혼, 내 집 마련, 자녀 교육, 부모 부양 등)을 나열하고 필요한 비용을 가늠해본 적이 있다.
3	나는 내가 원하는 것(여행, 취미)을 지속적으로 하기 위해 필요한 비용을 가늠해본 적이 있다.
4	나는 나의 은퇴 연령을 알고 있다.
5	나는 은퇴 시기까지 얼마의 돈을 모을 수 있는지 계산해본 적이 있다.
6	나는 은퇴 연령 이후부터 필요한 연간, 월간 비용을 계산해본 적이 있다.
7	나는 은퇴 시기까지 모을 수 있는 돈으로 이후 필요한 비용을 충당할 수 있는지 없는지를 알고 있다.
8	나는 은퇴 시기까지 모을 수 있는 돈이 은퇴 이후 필요한 비용보다 모자랄 경우, 부족분을 어떻게 마련할 수 있을지 고민해본 적이 있다.
9	나는 8번의 문제를 고민한 끝에 마련한 계획이 있다.
10	나는 그 계획을 실행에 옮기고 있다.
11	나는 계획을 실행에 옮겨 작은 목표들을 달성해내고 있다.
12	나는 노후 준비를 마쳤다
13	나는 노후 준비를 마쳤을 뿐만 아니라, 스스로 부자라고 생각할 만큼 경제적인 자유도 누리고 있다.
14	나는 하루 24시간을 내가 원하는 일을 하며 살고 있다.

* 요약
- 자본주의에서 인플레이션은 필연적이며, 이로 인해 당신이 가진 현금의 가치는 점점 떨어진다.
- 갈수록 소득분배의 불평등이 심화하고 있는 상황에서, 가계에 속하는 당신은 예전보다 더욱 적은 몫을 가져가고, 그만큼을 기업과 정부가 더 가져가고 있다.
- 늦은 결혼과 출산, 고령화로 인해 당신은 더욱 오래 더 많은 돈을 벌어야 한다.
- 투자는 당신과 당신 가족의 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다.

 

 

2. Direction
* 돈을 버는 두가지 방식
- 시간을 직접 투입해서 돈을 버는가
- 시간을 투입하지 않아도 돈이 벌리는가

 

* 돈을 쓰는 두가지 방식
- 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰는가 (생산자산)
- 가격이 떨어지거나 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰는가 (소비자산)

구분		돈을 쓰는 방식
돈을 버는 방식		생산 자산을 구입한다	소비 자산을 구입한다
시간과 무관하게 번다		1. 자산가, 부자	2. 호화로운 생활로 유명한 연예인
시간을 투입해서 번다		3. 직장인 투자자, 자영업자 투자자	4. 재테크나 투자에 무관심한 직장인, 자영업자

* 직장인이 돈을 쓸 수 있는 세 가지 방법
- 옷이나 차, 그 외 생필품이나 사치품 등의 '소비자산'을 사는데 사용
- 필요한 곳에 아껴서 사용하고, 남은 돈을 통장에 넣어둠
- 필요한 것을 사고, 남은 돈으로 향후 가치와 가격이 상승할 가능성이 있는 '생산자산'을 사는데 사용

 

* 직장인의 비근로소득 창출 6단계
1) 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다 (시간 <-> 근로소득 교환)
2) 소비자산에 대한 지출을 최소화 한다 (절약)
3) 남은 돈을 모은다 (자본화)
4) 모은 자본으로 생산자산을 산다 (투자)
5) 위의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다 (시스템 마련)
6) 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다 (비근로소득 확보)

 

* 생산 자산의 종류별 장.단점 비교

구분	장점	단점
예.적금	원금보존	인플레이션 리스크
보험	원금보존, 보험위험 보장	장기적 현금 유출, 인플레이션 리스크, 판매수당 등 높은 사업비 부담
펀드	전문가가 운용해주므로 편함, 수익 발생 가능성 존재	운용보수 등 높은 사업비 부담, 원금 손실 가능성 존재
주식	투자자 판단에 따른 직접투자 가능, 높은 기대수익, 소액 투자 가능	원금 손실 가능성 존재, 무이자 레버리지 불가
부동산	투자자 판단에 따른 직접투자 가능, 높은 기대수익, 소액 투자 가능, 무이자 레버리지 활용 가능	원금 이상의 손실 가능성 존재, 낮은 환금성

* 요약
- 돈에 대한 무지는 반드시 부정적 결과를 초래한다
- 궁극적으로 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 하며, 이 포지션으로 이동하고 싶다면 돈을 쓰는 방식을 바꿔야 한다.
- 시간과 무관하게 돈을 벌기 위해서는, 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 써야 한다
- 부동산의 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 점이다.

 

3.What
* 초품아
- '초등학교를 품은 아파트'의 줄임말로 대로의 횡단보도를 지나 등하교를 할 필요가 없으므로 초등학생 자녀를 둔 부모들이 선호한다.

* 고려할 점
- 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.
- 입지 > 신축 > 매매가와 전세가의 차이가 적은 정도
- 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.
- 인근의 직장, 강남 등으로 향하는 교통, 편의시설이나 자연 등의 환경, 중고등학교와 학원가로 평가할수 있는 학군 등으로 입지 판단
- 비교할 대상을 많이 가져간다. (저평가를 판단)

* 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기 수월한 시기
- 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기
- 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월말까지의 겨울 비수기
- 계절상의 이유로 이사하기 좋은 봄, 가을 이사철에 많은 사람이 거처를 옮기고, 야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해짐.
- 이 시기에 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아있기 쉽다.
- 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 비수기 투자의 정석
- 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓음

* 선호지역
- 마용성, 강남 3구(강남, 서초, 송파), 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구, 광진구, 과천, 판교, 분당, 평촌, 광명

 

5.How
* 투자의 기준 세우기
1) 투자의 기준 : 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?
2) 부동산 투자의 기준 : 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?
3) 아파트 투자의 기준 : 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?
4) 더 좋은 아파트 투자의 기준 : 앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

* 아파트 투자의 기준
1) 저평가된 상태인가?
2) 투자금이 적게 드는가?
3) 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

* 투자 기준 좁히기
1) 어떤 투자? (부동산)
2) 어떤 부동산? (아파트)
3) 어떤 아파트? (저평가, 소액, 저위험)
4) 가장 좋은 아파트 (좋은 입지)

* 투자 흐름도
- 지역선정 -> 사전조사 -> 현장조사 -> 실전투자

* 아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화다. 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행된다.

* 지역선정의 기준과 순서
1) 전세가율과 가격
- 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장.
- 실제 임장시에는 상황이 안좋을 수도 있지만, 그것은 곳 회복기가 도래할 것이라는 의미일 수도 있음. 따라서 추후 최적의 매수 타이밍이 올 수 있다.
- 전국 시구 단위의 아파트 매매가와 전세가는 '부동산지인' 사이트에서 확인 가능
2) 투자금의 규모
- 정리한 후 비교적 전세가율이 높고 (시구 단위로 70% 이상), 매매가가 현재 살고있는 지역이나 기존에 알고 있던 지역의 부동산과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇군데를 정해 '조인스랜드부동산' 사이트와 '네이버부동산'에서 보다 구체적으로 살펴본다.
- '조인스랜드부동산'에는 전세비율이 높은 아파트를 볼 수 있는 테마검색이 있는데, 이를 활용해 '전세가율이 85% 이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3천만~5천만원 가량인 단지가 많은지역'을 임장지역으로 선정
3) 입주 물량
- 예기치 못한 역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 함께 확인해볼 필요가 있다. '부동산지인' 과 '호갱노노', '아파트실거래가' 앱을 활용한다.
- '부동산지인'을 통해 입주 물량에 대한 전반적인 감을 잡을 수 있고. '호갱노노'나 '아파트실거래가' 앱에서는 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악하기 수월하다. 단, 구 단위로 미분양과 입주물량을 확인해서 공급이 많다 적다를 따지는 것은 큰 의미가 없다. 시장의 흐름은 권역별로 함께 움직이기 때문에, 서울 강서구엔 입주가 적어도 서울이나 수도권 전체적으로 입주가 많다면, 강서구의 전세가도 영향을 받는다는 것 정도만 이해하면 된다.
4) 미분양
- 미분양은 주택현황과 함께 추세를 보기 위함인데, 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하고 있는 단계라고 판단할 수 있다. 반대로 미분양이 꾸준히 늘어나고 있거나 해당 권역의 가구수나 인구규모에 비해 그 물량이 너무 많다면 공급 과잉 상태에 놓여 있다고 볼 수 있다.
- 미분양 물량은 '국토교통부' 사이트 통계누리에서 수시로 데이터를 게시하는데, 이를 근거로 하여 '부동산지인'사이트에서는 그래픽을 제공한다.

정리
1) 현재 사는 곳과 그 주변 두세 군데 정도에 직접 가보고, 가격에 대한 감을 잡는다.
2) 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다.
3) '조인스랜드부동산' 에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합한 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리 한다.
4) 해당 지역의 입주물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다

* 임장지역 선정하기

단계	조사범위	조사목표	참조
0단계	사는곳	가격에 대한 감 잡기 (거주지역 입지와 가격 비교)	사는곳 임장
1단계	시구 단위 시세 확인	전국 시구 단위로 전세가율 70% 이상이면서, 가치 대비 가격이 저렴한 지역 찾기	부동산지인
2단계	단지 단위 시세 확인	개별 단지 단위로 전세가율이 85% 이상이면서, 매매가와 전세가 차이가 3천만~5천만원 가량인 아파트가 다수인 지역 찾기	조인스랜드부동산, 네이버부동산
3단계	입주 물량 확인	향후 2년간 매년 적정 입주 물량을 초과하지 않는 지역 찾기	부동산지인, 호갱노노, 아파트 실거래가(앱)
4단계	미분양 확인	최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지는 감소하는 지역 찾기	부동산지인, 국토교통부

* 임장전 지역조사
- 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상
일자리
- 국세청의 '국세통계 홈페이지' > '시군구별 근로소득 연말정산 신고현황' > 원천징수지나 거주지 기준의 자료를 확인하면 우리나라 각 시군구별로 어느 지역에 몇 명의 근로자가 일하고 있으며 그들의 급여액이 어느정도인지 알 수 있다.
- 일자리의 핵심 사항인 근로자 수와 급여액을 동시에 알수 있음.
교통
- 수도권은 지하철 역세권이 부동산 입지에 큰 의미가 있음. (강남, 강북, 여의도)
환경
- 백화점, 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 공원이나 산, 강이나 천과 같은 자연환경이 근처에 얼마나 잘 조성되어 있는지를 뜻함
- '지적편집도' 활용 (주거지역:연두색, 상업지역:분홍색, 자연녹지지역:초록색)
- 해당지역이 주거지역과 상업지역으로만 구성되어 있는지, 아니면 준공업지역도 상당 부분 포함되는지, 녹지지역의 비율이 높은지 등을 확인
학군
- 고교평준화 이후, 중학교의 특목고 진학률이 중요.
- '아파트실거래가' 앱을 통해 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과 확인
- 해당 아파트 단지 내에 초등학교가 있는지. 초품아
지역의 분위기와 스토리
- '통계지리정보서비스' 사이트에 들어가 보면, 시군구동별 연령별 인구 분포를 지도에서 확인 가능. 해당 지역의 연령별 인구 비중을 보면 대략적인 현장의 분위기를 짐작할 수 있다.
- 젊은 인구가 많으면 이에 맞춰 상권이 형성되고 토요일 오후의 분위기에 영향을 미침.
- 지역의 활기나 분위기를 가늠하고 싶다면 50세 이하 젊은 사람들이 차지하는 비중을 동 단위로 세밀하게 체크
- 동별 인구 구성비율은 '국가통계포털 > 국내통계 > 주제별 통계 > 인구가구 > 주민등록인구현황 > 행정구역별/5세별 주민등록인구' 자료에서 확인 가능
- '나무위키' '위키백과' 등에서 해당 지역멱을 검색해 다양한 정보를 확인
가격
- 특정 단지만 골라서 조사하지 말것.
- 임장지역 내의 모든 아파트를 조사

* 장부물건 : 부동산 중개소에서 홍보 없이도 거래가 쉽게 이뤄질 수 있는 물건이라, 중개소끼리 공유하는 전산망이나 네이버 부동산에 올리지 않는 매물. 대부분 시세보다 가격이 싸기 때문에 단독으로 중개해야 수수료 전부를 취할 수 있음. 투자하기로 마음 먹으면 여러 중개소를 방문하여 장부물건을 찾아보자

* 매물 선택시 고려할 사항
- 동과 층에서 선호도가 낮은 것(저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택
- 임대가 수월하게 될 만한 물건 : 기존에 수리가 아주 잘 되어있거나 공실 상태라서 수리를 통해 그 가치를 올릴 수 있는 것. 보증금이 저렴하고 월세 만기를 앞두고 있던 매물.

 

6. Mind
* 투자 공부의 순서
1) 경제와 투자 관련 서적 읽기
2) 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
3) 실제로 투자 실행하기
4) 1~3번까지를 반복하기